Sale and lease back: Φόρος υπεραξίας και αφορολόγητο αποθεματικό
Το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο εξέδωσε την υπ΄ αριθμ. 730/2023 απόφασή του (ΣτΕ 730/2023), σύμφωνα με την οποία, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος υπεραξίας η πώληση ακινήτου επιχείρησης σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση της διατήρησης του ποσού της υπεραξίας στην εταιρεία, μετά τον σχηματισμό ιδιαίτερου λογαριασμού αφορολόγητου αποθεματικού.
Όταν είχε πρωτοεισαχθεί ο Νόμος 3220/2004, με τον οποίο εισήχθη ο θεσμός της χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων, ο νομοθέτης ήθελε να καταστήσει πιο ελκυστικό τον θεσμό και μάλιστα με την προσθήκη της πώλησης και επαναμίσθωσης των ακινήτων (sale and lease back). Η τότε πρακτική ήταν η σύναψη συμβάσεων χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων, που η επιχείρηση έχει προηγουμένως μεταβιβάσει στις εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης, διατηρώντας έτσι τη χρήση και συνεχίζοντας την εκμετάλλευση και αξιοποίηση αυτών για τις λειτουργικές ανάγκες της επιχείρησης.
Για την προώθηση των παραπάνω σκοπών προβλέφθηκε, μεταξύ άλλων φορολογικών κινήτρων, η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος υπεραξίας, η οποία προσδιορίζεται συγκεκριμένα ως η προκύπτουσα από την πώληση ακινήτου επιχείρησης σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση της διατήρησης του ποσού της υπεραξίας στην εταιρεία, μέσω του σχηματισμού ιδιαίτερου λογαριασμού αφορολόγητου αποθεματικού, το οποίο φορολογείται, μόνον σε περίπτωση διανομής ή διάλυσης της επιχείρησης, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Για τον προσδιορισμό της υπεραξίας, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται αυτή, που ορίζεται στη σύμβαση.
Η φορολογική αρχή είχε κρίνει ότι το αφορολόγητο αποθεματικό θα μπορούσε να σχηματισθεί μέχρι του ποσού, που θα προέκυπτε μετά την αφαίρεση από τα κέρδη χρήσης της ελεγχόμενης του υπολοίπου ζημιών προηγουμένων χρήσεων, όπως ορίζεται με τις διατάξεις της εμπορικής νομοθεσίας (ν. 2190/1920 όπως ίσχυε κατά την κρινόμενη χρήση) και ότι, επομένως, το τμήμα της υπεραξίας, που δεν μπορούσε να εμφανισθεί σε λογαριασμό αφορολόγητου αποθεματικού λόγω μη επάρκειας κερδών, υπάγεται σε φορολογία.
Με την εν λόγω απόφαση κρίθηκε ότι δεν μπορούν να εφαρμοσθούν οι διατάξεις περί ανωνύμων εταιρειών στην ένδικη περίπτωση και ότι η έκπτωση του αφορολόγητου αποθεματικού (υπεραξίας) ήταν νόμιμη. Όπως αποφάνθηκε το ΣτΕ, η προϋπόθεση απαλλαγής είναι αυτοτελής και δεν σχετίζεται με άλλες ειδικές φορολογικές διατάξεις, πολλώ δε μάλλον με προϋποθέσεις τιθέμενες από λοιπές μη φορολογικές διατάξεις της εμπορικής νομοθεσίας, οι οποίες, αν εφαρμόζονταν, θα οδηγούσαν κατ’ ουσίαν στη φορολόγηση της παραπάνω υπεραξίας. Με αυτόν τον τρόπο, όμως, ο επιδιωκόμενος σκοπός του νομοθέτη δεν θα επιτελούνταν. Επομένως, το Δικαστήριο ορθώς προέβη στην αναγνώριση της έκπτωσης του αποθεματικού και στη μη φορολόγησή του.
Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο capital.gr
The Supreme Administrative Court issued its decision with reference number 730/2023 (SAC 730/2023), which stipulates that the sale of business property to a financial leasing company is exempt from surplus income tax, provided that the surplus amount is retained within the company after the establishment of a specific untaxed reserve account.
When Law 3220/2004, introducing the institution of financial leasing of real estate, was first enacted, the legislator aimed to make this institution more attractive, especially with the addition of the sale and leaseback of properties. The common practice at the time involved entering into financial leasing contracts for properties that the business had previously transferred to financial leasing companies while retaining the use and continuing the operation and utilization of these properties for the business’s operational needs.
To promote these objectives, various tax incentives were introduced, including the exemption from surplus income tax. This exemption specifically applies to the surplus resulting from the sale of business property to a financial leasing company, provided that the surplus amount is retained within the company through the formation of a specific untaxed reserve account. This reserve account would only be taxed in case of distribution or dissolution of the business, in accordance with the prevailing regulations. The sale price, as determined in the contract, is used to calculate the surplus.
The tax authority had initially interpreted that the untaxed reserve could only be formed up to the amount remaining after deducting losses from prior years, as defined by the commercial legislation (Law 2190/1920 as it was during the relevant fiscal year). Therefore, the portion of the surplus that could not be presented in the untaxed reserve account due to insufficient profits was subject to taxation.
The court’s decision determined that the provisions relating to anonymous companies could not be applied in the present case. The court held that the exemption is an independent and unrelated condition and does not depend on other specific tax provisions, especially those set forth by other non-tax regulations in commercial legislation. These provisions, if applied, would essentially lead to the taxation of the aforementioned surplus. However, this would defeat the legislator’s intended purpose, and thus, the court rightly recognized the untaxed reserve deduction and its non-taxation.